如何根治小区“历史遗留问题”

　　为了维护业主共同利益和物业管理市场秩序，河南省住建厅近日印发《河南省物业承接查验办法》，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中权利义务，减少开发建设遗留问题，降低物业管理服务风险，化解物业管理矛盾纠纷，营造行业良好法治发展环境，推动行业长期可持续发展。

　　在小区各类问题中，“历史遗留问题”最令人头痛。物业配套用房被出租、小区公共活动室被占用、地下车库的人防工程区域被出售……这些都是小区管理中常见的“历史遗留问题”，至于始作俑者到底是开发商还是物业公司，往往令小区业主难以判断。因此，将小区管理中的疑难杂症归于“历史遗留问题”，也成为一些物业公司惯用的操作。

　　除了那些难以明确责任人的遗留问题，还有一些问题则明显是开发商挖的“坑”——水、电、气、暖、电梯维保单位等权责不清，严重影响后续物业服务。对于这些“历史遗留问题”，物业公司更是可以理直气壮地要求业主共同为此埋单。“历史遗留问题”的麻烦之处在于，如果棘手问题得不到解决，更换物业公司往往又会叠加上新的“历史遗留问题”。通过前置性条款预防出现问题“遗留”，无疑格外重要。

　　对于业主来说，明确开发商与物业公司“承接查验”的权利和义务，既可以防止开发商“挖坑”，也可以避免物业公司“甩锅”，可谓一举两得。相比起如何“承接查验”，更值得关注的问题是，怎样监督“承接查验”，以及拒绝“承接查验”怎么办?对此，《办法》明确规定，县(市、区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的具体管理和备案工作。如果开发商与物业公司拒绝“承接查验”，轻则限期改正，重则作为不良经营行为记入企业信用档案。如果监督者没有履行监督管理职责，也会被追究相应的责任。

　　对于物业公司来说，“承接查验”的重要性无需赘言——如果不加查验贸然接手小区，必然意味着接下了一个“烫手的山芋”。在明确了“承接查验”的技术细节之后，有必要追问这样一个问题：为什么有的物业公司不愿意“承接查验”?答案就在于，有些物业公司本身就是开发商下属子公司，对于母公司或兄弟公司遗留下来的问题，它们往往“照单全收”。房地产项目中，“一条龙”的操作模式恰恰是产生“历史遗留问题”的重灾区。

　　《物业管理条例》明确规定，建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。如果说明确“承接查验”的技术细节有助于防微杜渐，坚持“建管分离”原则无疑是根治“历史遗留问题”的治本之策。